Продам квартиру дороже
на 20-30%

— Какой ценник выставить на свою квартиру, чтобы не продешевить и не ждать продажи 3 года (и всё равно не продать)?
Пожалуй, это самый популярный вопрос, который задают себе продавцы квартир. А знаете какой второй по популярности?
— А почему никто, кроме риэлторов, не звонит?
Да, многие собственники, разместив объявление о продаже, рассчитывают, если не на шквал звонков от покупателей, то хотя бы на 1-2 звонка в день. А получают 1-2 в неделю, да и те от агентств недвижимости. Почему так мало звонков от реальных покупателей? Причин, обычно, несколько: неудачные фотографии, слабое описание и отсутствие привлекательного предложения, неверный выбор времени и наконец не последний фактор — неправильная цена.
Однако, порой встречаются и другие ситуации: когда после шквала звонков и показов продавец начинает сомневаться и задаёт третий по популярности вопрос.
— А не слишком ли дёшево я продаю?
И в том и в другом случае покупателя ждут проблемы — либо «вечная продажа», либо потерянные деньги из-за заниженной цены.
С определением стоимости квартиры всё не так однозначно. Вот список того, что нужно учесть:

1. Стоимость аналогичных квартир в продаже
2. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир
3. Данные аналитических сервисов по оценке жилья
4. Ликвидность конкретной квартиры
5. Срочность продажи.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.
1. Стоимость аналогичных квартир в продаже. Как действовать?
Открываем Авито, ЦИАН, ДомКлик, ищем объявления о продаже квартир аналогичных вашей. Учитывайте район, тип дома, комнатность, площадь, состояние. Найдите 7-10 подходящих объявлений.
2. По выбранным объявлениям делаем расчет средней цены за квадратный метр. Умножаем на площадь своей квартиры, получаем стоимость, в пределах которой должна быть и ваша цена.
Сходите сами на просмотр квартир-конкурентов, так будет легче оценить свою. Вы будете понимать, с какими квартирами будут сравнивать вашу.
3. Важна профессиональная оценка со стороны риэлтора. В том числе насколько квартира "выгорела" на рынке, промелькавшись на продажах в известных сервисах.
Если объявление о продаже квартиры размещено, лучше его снять. Не думайте, что несколько объявлений от разных агентов помогут продать быстрее — всё ровно наоборот. Это частая ошибка "чем больше объявлений, тем больше покупателей".
Добросовестный профессиональный риэлтор оптимально оценит вашу квартиру, ведь цену диктует рынок, а не фантазии или постановка цены "потому что нам столько денег нужно".
4. Корректируйте цену после размещения объявления.

• Если в первую неделю нет звонков, у вас неправильная цена.
• Если звонят только риэлторы, у вас неправильная цена.
• Если после десятка просмотров вам не внесли аванс, у вас неправильная цена. Будьте готовы к диалогу с риэлтором в поиске оптимальной цены для продажи.

2. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир
Профессионалы называют Авито “кладбищем желаний”. Квартиры никогда не продаются за ту стоимость, что вы видите на интернет-площадках. Почти во всех объявлениях собственников цена завышена на 5–15%.
Риэлтор знает реальные цены, по которым проходят сделки. При правильно установленной цене подготовленная к продаже квартира продается за 3-5 недель. Мой личный рекорд срока продажи - 12 часов с момента выставления объекта на внутренних профессиональных чатах. Без размещения на Авито и Циан.

4. Ликвидность конкретной квартиры
Теперь, когда определены границы стоимости, нужно скорректировать цену исходя из особенностей конкретной квартиры.
Что считать трудноликвидным?

• Квартиры на первом или последнем этаже
• Угловые квартиры в панельных домах
• Квартиры с обременениями (например, непогашенная ипотека)
• Квартиры старого жилого фонда (хрущевки, брежневки, старые общежития и т.п.)
• Квартиры в удаленных районах города
• Неподготовленные к продаже квартиры — грязные и заставленные.

Некоторые из этих недочетов можно исправить. Например, придать квартире товарный вид. Умею и знаю все методы по приданию товарного вида вашей квартиры. Звоните, консультация бесплатна.
Что может стать причиной пониженной стоимости квартиры:

• Квартиры стоимость более 3 500 000 руб.
• Однокомнатные квартиры площадью более 45 кв. м
• Квартиры, в которых один из собственников несовершеннолетний. Потребуется разрешение органов опеки на продажу.

Однокомнатные квартиры на крайних этажах продаются на 30–80 тыс. руб. дешевле аналогичных квартир на средних этажах. Двухкомнатные — на 50–100 тыс. руб. Трехкомнатные — на 80–200 тыс. руб.

Ваша квартира перестанет быть трудноликвидной в ту минуту, когда вы должным образом скорректируете цену. В этом случае даже самый большой недостаток квартиры становится преимуществом — благодаря ему квартира стоит дешевле. Важно в диалоге с потенциальными покупателями проговорить эти моменты. В нужный момент и нужными словами и формулировками.

5. Срочность продажи
Любимая фраза многих собственников — «мы никуда не спешим». С таким подходом продажа может длиться годами, а недвижимость может подешеветь еще сильнее.
Чтобы продать квартиру быстро, ее НЕ НУЖНО ставить в рекламу с ценой ниже рыночной. Её нужно разместить по той цене, за которую вы готовы продать квартиру, если покупатель придет завтра с наличными деньгами.
На рынке недвижимости ВСЕГДА есть “горячие” покупатели с одобренной ипотекой или наличными от продажи квартиры.
Такие покупатели уже посмотрели много вариантов и готовы быстро выйти на сделку. Они не будут звонить по объявлению с завышенной ценой или ждать, пока вы снизите цену, они просто выберут другой объект. А вы останетесь с неразрешенным квартирным вопросом. Не надо так.
Если вам нужно продать квартиру и купить что-то взамен, не бойтесь остаться на улице на время поиска. Работа агента по недвижимости и заключается в том, чтобы подобрать вам нужную квартиру и провести обе сделки в один день.
Главные ошибки

1. Думать, что цены в объявлениях соответствуют действительным ценам, по которым проходят сделки
2. Скептически относиться к подготовке квартиры к продаже.
3. Думать, что ваша квартира особенная и должна стоить дороже объектов-конкурентов.

Дорогой ремонт никогда не окупается. Покупателю все равно сколько вы вложили в квартиру и за какую сумму покупали её много лет назад.